DIE GRUNDSCHULD
Die Grundschuld ist ein zentraler Begriff im Immobilien- und Kreditwesen sowie in der Baufinanzierung, der oft für Verwirrung sorgt. In diesem Abschnitt erläutern wir, was eine Grundschuld ist, wie sie im Zusammenhang mit Darlehen funktioniert und welche Rolle sie in der Immobilienfinanzierung spielt.
Was ist eine Grundschuld?
Eine Grundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts. Das bedeutet: Sie gibt unter bestimmten Umständen das Recht zu pfänden. Solange ein Kreditnehmer das über die Grundschuld besicherte Darlehen wie vereinbart zurückzahlt, ist die Grundschuld nur eine Eintragung im Grundbuch. Falls der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen aber nicht nachkommt, kann der Gläubiger durch die Grundschuld eine Zwangsversteigerung der Immobilie verlangen. Dadurch kann der Gläubiger die ausstehenden Schulden aus dem Erlös der Versteigerung decken. Die Grundschuld dient somit als Sicherheit für den Gläubiger, dass er im Falle eines Zahlungsausfalls sein Geld zurückerhält.
Eine Grundschuld ist nicht automatisch mit der Forderung, für die sie als Sicherheit dienen soll, verbunden. Um die Grundschuld so zu gestalten, dass sie nur für die Sicherung einer Forderung - meist die Kreditforderung einer Bank - eingesetzt werden kann, bedarf es einer Absicherung.
Der Sicherungsvertrag oder auch die Sicherungsabrede
Zu diesem Zweck wird ein sogenannter Sicherungsvertrag zwischen dem aus der Grundschuld Verpflichteten (Sicherungsgeber) und dem aus der Grundschuld Berechtigten (Sicherungsnehmer) geschlossen. Danach verpflichtet sich der aus der Grundschuld Berechtigte, das sich aus der Grundschuld ergebende Recht auf Vollstreckung in das Grundstück nur dann geltend zu machen, wenn die im Sicherungsvertrag bezeichnete Forderung nicht erfüllt wird.
Bedeutung in der Praxis
Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ist für Banken ein gängiges Mittel zur Sicherung von Immobilienkrediten. Ihre Beliebtheit ergibt sich aus ihrer Flexibilität: Selbst nach der vollständigen Tilgung des Kredits bleibt die Grundschuld bestehen und kann für zukünftige Kredite wiederverwendet oder an Dritte abgetreten werden.
Auch für den Kreditnehmer bietet dies mehr Flexibilität, da die Grundschuld nicht bei jeder neuen Kreditaufnahme neu eingetragen werden muss. Wichtig ist allerdings, dass der Sicherungsgeber Einreden aus dem Sicherungsvertrag jedem späteren Sicherungsnehmer entgegenhalten darf. Wichtigste Einrede ist die Tilgungseinrede, wonach der Grundstückseigentümer dem Gläubiger die ganze oder teilweise Tilgung der Forderung entgegenhalten kann, so dass der neue Gläubiger im Sicherungsfall nicht das gesamte Grundschuldkapital verlangen darf. Der Kreditnehmer kann aus der Grundschuld also nur in Höhe der noch nicht getilgten Forderung in Anspruch genommen werden.
Eintragung und Löschung einer Grundschuld
Die Eintragung einer Grundschuld erfordert eine notarielle Beurkundung und die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Nach der Eintragung im Grundbuch ist die Grundschuld offiziell und rechtlich bindend. Sie kann später vom Gläubiger auf einen anderen übertragen werden.
Eine Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht, wenn der Kredit zurückgezahlt wurde. Die Grundschuld muss auf Antrag des Eigentümers im Grundbuch gelöscht werden. Dafür ist eine notarielle Löschungsbewilligung des Gläubigers erforderlich.
Was ist eine Grundschuldbestellung?
Die Grundschuldbestellung beschreibt den Prozess, bei dem eine Grundschuld auf einem Grundstück oder einer Immobilie im Grundbuch eingetragen wird. Dies geschieht in der Regel durch einen Notar. Wie zuvor erwähnt stimmt der Eigentümer des Grundstücks zu, dass die Grundschuld zu Gunsten des Gläubigers eingetragen wird. Dieser Vorgang ist notwendig, um die Grundschuld als Sicherheit für ein Darlehen oder einen Kredit rechtlich verbindlich zu machen.
Nach der Bestellung der Grundschuld hat der Gläubiger das Recht, im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners die Immobilie zu verwerten, um seine Forderungen zu decken.
Briefgrundschuld und Buchgrundschuld
Eine Briefgrundschuld ist eine Form der Grundschuld, bei der das Recht in einem Grundschuldbrief dokumentiert wird. Dieser Brief ist ein Wertpapier, das die Grundschuld und ihre Bedingungen festhält. Der Vorteil der Briefgrundschuld liegt in ihrer Übertragbarkeit: Der Grundschuldbrief kann leicht übertragen werden, was die Abwicklung von Finanztransaktionen erleichtert. Der Inhaber des Grundschuldbriefs kann die Grundschuld geltend machen, ohne im Grundbuch eingetragen zu sein, was eine flexible Handhabung ermöglicht.
Im Gegensatz zur Briefgrundschuld, wird die Buchgrundschuld lediglich im Grundbuch registriert, ohne einen zugehörigen Grundschuldbrief. Diese reine Eintragung im Grundbuch schränkt zwar die Übertragbarkeit und Handhabbarkeit im Vergleich zur flexibleren Briefgrundschuld ein, bietet jedoch eine höhere rechtliche Sicherheit.
Die Bedeutung der Grundschuld in der Immobilienverrentung
Grundschuld und Leibrente
Die Grundschuld steht in direktem Zusammenhang zur Wohnrente, auch oft Leibrente genannt, einem Modell der Immobilienverrentung. Bei einer Wohnrente verkauft eine Person ihre Immobilie, behält jedoch ein lebenslanges Wohnrecht und erhält im Gegenzug eine Einmalzahlung oder eine Rente. Die Grundschuld dient hierbei im Falle einer Fremdfinanzierung des Kaufs als Sicherheit für einen Finanzierungspartner.
Grundschuld und Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkauft der Eigentümer einen Teil seiner Immobilie, behält aber einen Anteil und oft ein Wohnrecht. Die Grundschuld wird hier genutzt, wenn der Käufer den Kauf teilweise über einen Kredit finanziert. Die Grundschuld dient hierbei als Sicherheit für einen Finanzierungspartner.
Grundschuld und Umkehrhypothek
Bei der Umkehrhypothek, auch Immobilienverzehrkredit genannt, nehmen die Eigentümer einen Kredit auf, für den nur die Immobilie haftet. Die Bank, welche die Umkehrhypothek gewährt, erhält zur Sicherung ihres Kredits eine Grundschuld auf die Immobilie. Diese wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
Grundschuld und Seniorenkredit
Bei einem Seniorenkredit, auch als Rentnerkredit oder Alterskredit bekannt, nutzen ältere Kreditnehmer den Wert ihrer Immobilie, um einen Kredit zu erhalten. Hierbei wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen, die dem Kreditgeber als Sicherheit dient. Bei diesem Produkt muss der Kreditnehmer Zahlungen leisten, nämlich Zinsen und oft auch Tilgungen. Falls der Kreditnehmer die Kreditraten nicht mehr bedienen kann, hat der Kreditgeber das Recht, die Immobilie zu verwerten, um seine Forderungen zu begleichen.