Teilverkauf
Einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen / Rest behalten
Der Teilverkauf ist eine Art der Immobilienrente, bei der Immobilien nur zum Teil verkauft werden. Wir erklären, worauf Verkäufer beim Teilverkauf ihrer Immobilien achten sollten und welche Vorteile der Teilverkauf mit sich bringt.
Das Konzept des Teilverkaufs
So funktioniert unser Teilverkauf
- Sie verkaufen nur einen Teil Ihrer Immobilie.
- Sie erhalten eine Einmalzahlung.
- Sie behalten das lebenslange Wohnrecht.
- Sie zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt (Miete) für den verkauften Teil.
- Am Ende fällt ein Durchführungsentgelt an.
Was ist ein Teilverkauf
Der Teilverkauf ist ein Modell der Immobilienverrentung. Der große Unterschied zu einem Vollverkauf liegt darin, dass Sie heute nur einen Teil Ihrer Immobilie verkaufen. Den Rest Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung behalten Sie. Der verkaufte Teil liegt bei maximal 50 Prozent Ihres Objektes, damit Sie auch zukünftig Haupteigentümer bleiben. Beim Teilverkauf wandeln Sie heute also nur einen Teil Ihrer selbstgenutzten Immobilie in Barvermögen um. Mit Ihrem verbleibenden Anteil profitieren Sie weiterhin von einem zukünftigen Wertzuwachs der Immobilie. Sie allein bestimmen, wie viel Geld Sie heute aus Ihrer Immobilie herausziehen wollen. Auf dieser Grundlage wird berechnet, wieviel Prozent des Hauses oder der Wohnung Sie im Gegenzug verkaufen müssen. Die Auszahlung erfolgt als reine Einmalzahlung. Im Gegensatz zu anderen Formen der Immobilienrente ist der Erhalt einer monatlichen Rente beim Immobilien-Teilverkauf nicht möglich.
Einmalzahlung beim Teilverkauf
Solange Sie mögen, bleiben Sie in Ihrer Immobilie wohnen und haben das alleinige Nutzungsrecht und weiterhin die Kontrolle über Ihre Immobilie. Für die Nutzung des verkauften Teils zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt – eine Art „Miete“. Für die regelmäßige Instandhaltung Ihrer Immobilie bleiben Sie ganz oder zumindest überwiegend verantwortlich. Der Teilverkauf endet, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz aufgeben, z.B. weil Sie zu Ihren Kindern ziehen, in ein Seniorenheim wechseln oder versterben. Jetzt wird der Gesamtverkauf eingeleitet, der von dem Teilkäufer durchgeführt wird. Die Immobilie wird von einem Gutachter neu bewertet und am Markt verkauft. Sie erhalten vom erzielten Verkaufserlös Ihrer Immobilie Ihren prozentualen Anteil. Den restlichen Anteil erhält der Teilkäufer.
Der Teilverkauf eignet sich, wenn …
- Wunsch: Einmalzahlung von mindestens 100.000 Euro
- Wohnrecht: lebenslang im Eigenheim wohnen bleiben
- Wert der Immobilie: mindestens 250.000 Euro
- Alter: mindestens 65 Jahre alt
- Einkommen: auskömmliches Ruhestandseinkommen zur Zahlung des Nutzungsentgelts vorhanden
- Vorlasten: können abgelöst werden
Der Teilverkauf ist eine interessante Lösung, wenn Sie eine Einmalzahlung z. B. für den Kauf eines Wohnmobils oder den seniorengerechten Umbau suchen. Voraussetzung ist aber, dass Sie ein ausreichendes regelmäßiges Einkommen haben, denn Sie zahlen anschließend ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil des Hauses oder der Wohnung.
Berechnung des Teilverkaufs
Sie bestimmen, wie viel Geld Sie aus Ihrer Immobilie herauslösen möchten.
Der Mindestbetrag liegt bei 100.000 Euro. Für kleinere Beträge sind der Aufwand und die Kosten für Anbieter, Käufer und Verkäufer zu groß, da ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden muss.
Der Maximalbetrag liegt bei 50 Prozent Ihres Immobilienwertes. Beim Teilverkauf sollen Sie auch zukünftig Mehrheitseigentümer bleiben, denn Sie sind weiterhin für die Instandhaltung Ihrer Immobilie verantwortlich. Aus diesem Grund ist es nicht möglich, mehr als die Hälfte ihrer Immobilie zu verkaufen.
Den Wunsch nach einer hohen Einmalzahlung müssen Sie mit Ihrem verfügbaren Einkommen abgleichen. Der Teilverkauf belastet durch das monatlich zu zahlende Nutzungsentgelt – also die Miete für den verkauften Teil des Hauses – Ihr zukünftig frei verfügbares Einkommen. Somit begrenzt auch Ihr Einkommen die Möglichkeit auf einen Teilverkauf. Eine Ermittlung des Verkehrswertes ihrer Immobilie durch einen zertifizierten Gutachter ist die Basis für ein verbindliches Teilverkauf Angebot.
Beispiel
Der 72-jährige Herr Stückle möchte sich ein Wohnmobil für 100.000 Euro kaufen. Der Verkehrswert seines Hauses beträgt 400.000 Euro.
Herr Stückle verkauft 25 Prozent seines Hauses, und erhält den gewünschten Betrag von 100.000 Euro auf sein Konto. Das monatliche Nutzungsentgelt in Höhe von 575 Euro und die laufende Unterhaltung seiner Immobilie kann er gut aus seiner hohen Pension bestreiten.
| Beispiel: Mann (72 Jahre) | Euro |
| Verkehrswert der Immobilie | 400.000 € |
| Gesuchter Einmalbetrag (Teilverkauf) | 100.000 € |
| Teilverkauf (in % der Immobilie) | 25 % |
Monatlich zu zahlendes Nutzungsentgelt:
575 Euro p.m. = 100.000 Euro x 6,9 % p.a. / 12
Herr Stückle genießt sein Wohnmobil und lebt noch 10 Jahre in seiner Immobilie. Dann zieht er aus gesundheitlichen Gründen zu seiner Tochter und möchte sein Haus verkaufen. Von dem zukünftigen Verkaufserlös in Höhe von insgesamt 500.000 Euro erhält er 75 Prozent, d.h. 375.000 Euro.
Aus dem Verkaufserlös erhält der Teilkäufer 25 Prozent, also 125.000 Euro.
Mit unserem Teilverkauf-Rechner auf www.immorente.de können Sie herausfinden, wie hoch das Nutzungsentgelt in Ihrer individuellen Situation ausfallen würde. Einfach Werte eingeben und Teilverkauf berechnen lassen.
Teilverkauf – Welche Kosten und Gebühren fallen an?
Die Transaktionskosten des Teilverkaufs für die Grunderwerbsteuer und das Notariat übernimmt der Teilkäufer Ihrer Immobilie. Sie tragen nur die überschaubaren Kosten für die Löschung eventuell vorhandener alter Grundbucheinträge.
Sie zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt an den Teilkäufer, da sie den verkauften Immobilienteil mitnutzen. Laufende Instandhaltung sowie Betriebs- und Nebenkosten der Immobilie müssen weiterhin von Ihnen bezahlt werden.
Beim Verkauf Ihrer Immobilie fällt zudem ein Durchführungsentgelt an.
Teilverkauf – Recht und Steuern
Sie als Teilverkäufer bekommen ein notariell grundbuchgesichertes lebenslanges Wohnrecht (kein Nießbrauchrecht). Sie haben so die Gewissheit, in ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben zu können. Zu Ihrer Sicherheit ist Ihr Wohnrecht im ersten Rang des Grundbuchs (Abteilung II) einzutragen. Die Zahlungsverpflichtung Ihres Nutzungsentgelts wird als Reallast im Grundbuch eingetragen.
Bei Ihrem Tod oder Auszug kommt es zum Verkauf ihrer Immobilie und alle Partner erhalten Ihren Anteil. Soweit Ihre selbstbewohnte Immobilie außerhalb der Spekulationsfrist ist, fallen durch die Veräußerung keine Steuern an.
Unser Rat: Achten sie darauf, dass Ihr Wohnrecht (Nießbrauchrecht) immer im ersten Rang vor einer Finanzierungsgrundschuld steht und dass das Nutzungsentgelt über die gesamte Laufzeit (bis zum Tod) festgeschrieben ist.
Zusammenfassung – der Teilverkauf
| Art der Transaktion | Verkauf nur eines Teils Ihrer Immobilie |
| Einmalzahlung zu Vertragsbeginn möglich? | Ja |
| Monatliche Leibrente möglich? | Nein |
| Zukünftige monatliche Zahlungsverpflichtung für Sie? | Monatliche Zahlung eines Nutzungsentgelts |
| Immobilie bleibt in Ihrem Eigentum? | Teilweise, Käufer ist (stiller) Teilhaber |
| Wohnrecht? | Lebenslanges Wohnrecht wird im Grundbuch eingetragen |
| Wer übernimmt die Instandhaltung? | Verbleibt meist beim alten Eigentümer |
| Zukünftige Veränderungen am Objekt erlaubt? | Kleine Veränderungen am Objekt oft ohne Absprache mit neuem Eigentümer möglich |
| Dürfen Vorlasten bestehen? | Unproblematisch, müssen aber bei Verkauf abgelöst werden |
| Ist eine Vererbung der Immobilie möglich? | Vererbung Ihres Immobilienteils ist möglich |
Vorteile und Nachteile des Teilverkaufs
- Sie erhalten schon nach wenigen Wochen Geld auf Ihr Konto und können sich Ihre Wünsche erfüllen.
- Sie behalten das Eigentum an Ihrer Immobilie und profitieren von zukünftigen Wertsteigerungen des nicht-verkauften Teils.
- Sie haben das alleinige Nutzungsrecht an Ihrem Haus. Dieses Recht ist grundbuchrechtlich gesichert.
- Sie allein entscheiden über Renovierungs- und kleinere Umbaumaßnahmen.
- Sie entscheiden allein, wie lange Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben und wann Sie verkaufen wollen.
- Sie erhalten eine rechtssichere Abwicklung und einen transparenten Prozess Ihrer finanziellen Aktionen rund um Ihre Immobilie.
- Sie haben die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt weitere Anteile zu verkaufen – bis maximal 50 Prozent.
Welche Anbieter für den Teilverkauf gibt es 2022?
In Deutschland haben acht Unternehmen den Teilverkauf als Art der Immobilienrente im Angebot.
Teilverkauf – kostenloser Ratgeber
Wählen Sie einen Teilverkauf als Alternative zur Leibrente oder Umkehrhypothek, wenn Sie eine Einmalzahlung erhalten möchten und bereits ein auskömmliches Ruhestandeinkommen beziehen.
Leitfaden anfordern: Wenn Sie das Thema vertiefen möchten, fordern Sie hier unseren kostenlosen Ratgeber an!
Ihr Angebot
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Gern stehen Ihnen die Experten der WIR WohnImmobilienRente GmbH bei Fragen auch jederzeit persönliche zur Verfügung. Sprechen Sie uns an.
Häufige Fragen
Bei dem Immobilien-Teilverkauf bleiben Sie Eigentümer von mindestens 50 Prozent Ihrer Immobilie.
Sie können bis zu 50 % Ihres Hauses/ Ihrer Wohnung verkaufen. Den Prozentsatz bestimmen Sie.
Beim Immobilien-Teilverkauf erhalten Sie am Anfang eine einmalige Zahlung. Anschließend zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt, da Sie den verkauften Teil weiterhin nutzen.
Beim Immobilien-Teilverkauf ist keine Tilgung erforderlich, da es sich um einen Verkauf und nicht um einen Kredit handelt. Dem Käufer gehört ein Teil Ihrer Immobilie.
Bei dem Immobilien-Teilverkauf fallen üblicherweise keine Steuern an. Denn meist befanden sich die Immobilien vor dem Verkauf mindestens zehn Jahre im Besitz der Eigentümer und wurden von diesen selbst genutzt.
Der Immobilien-Teilverkauf ist so konstruiert, dass Sie, solange Sie möchten, in Ihrer Immobilie wohnen bleiben können. Natürlich können Sie aber auch früher ausziehen. Dann wird der Verkauf Ihrer Immobilie eingeleitet.
Um einen Teilverkauf durchführen zu können, müssen Sie mindestens 65 / 70 Jahre alt sein und der Wert Ihrer Immobilie muss bei mindestens 250.000 Euro liegen. Außerdem muss Ihr Ruhestandseinkommen hoch genug sein, um das monatliche Nutzungsentgelt des verkauften Teils zahlen zu können.