Das Grundbuch
Das Grundbuch ist für die meisten Menschen ein Buch mit sieben Siegeln. Dabei ist ein Grundverständnis wichtig, gerade wenn Sie Ihre Immobilie verrenten möchten.
In Kürze: Das Grundbuch ist ein Bestandsverzeichnis. Das Grundbuch gibt Auskunft über die Lage, Größe, Belastungen und Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien. Auf die Angaben im Grundbuch kann man vertrauen, sie gelten, sie genießen „öffentlichen Glauben“.
Für Ihre Wohnung oder Ihr Haus existiert ein Grundbuchblatt (Grundbuchauszug), das alle relevanten Angaben enthält.
Jedes Grundbuchblatt besteht aus
- Der Aufschrift
Deckblatt mit zuständigem Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Nummer des Grundbuchblattes
- Dem Bestandsverzeichnis
Angabe der Gemarkung, des Flurstücks, der Art und Größe des Grundstücks
- Abteilung I
Angabe des/der Eigentümer des Grundstücks
- Abteilung II
Angabe der Lasten und Beschränkungen wie Wohnrechte, Nießbrauchrechte etc.
- Abteilung III
Angabe der Grundschulden und Hypotheken
Teilverkauf:
Haben Sie sich für den Teilverkauf entschieden, wird in der Abteilung I der neue Miteigentümer mit seinem Eigentumsanteil hinzugefügt. Ihr Eigentumsanteil wird entsprechend im Grundbuch reduziert.
Das Ihnen zugesagte Wohn- oder Nießbrauchrecht wird zu Ihren Gunsten in Abteilung II eingetragen.
In den meisten Fällen finanzieren die Anbieter den von Ihnen gekauften Anteil. Die Bank möchte hierfür eine Sicherheit – eine Grundschuld. Diese Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen. Liegt die Finanzierung des Anbieters auf der Gesamtimmobilie (nicht nur auf dessen Teil), haftet auch Ihr nichtverkaufter Teil für den Kredit.
Wichtig ist die Reihenfolge (auch zeitliche Reihenfolge) der Eintragungen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Wohn-/Nießbrauchrecht immer im 1. Rang eingetragen ist. Das bedeutet, die Finanzierungsgrundschuld des Teilverkauf-Anbieters darf nicht Vorrang vor Ihrem Recht haben. Denn steht Ihr Wohnrecht / Nießbrauchrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt Ihr Recht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Steht es aber darunter, erlischt Ihr Recht.
Bei der Rangfolge zwischen den Abteilungen II und III kommt es auf das Datum der Eintragung an. Das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde, steht im Rang höher.
Umkehrhypothek:
Entscheiden Sie sich für die Umkehrhypothek, ändert sich bei Ihnen im Grundbuch kaum etwas.
Sie bleiben alleiniger Eigentümer, also bleibt Abteilung I unverändert.
Als alleiniger Eigentümer brauchen Sie auch kein Wohn- oder /Nießbrauchrecht – Ihre Immobilie gehört schließlich Ihnen. Abteilung II bleibt deshalb unverändert.
Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie einen Kredit auf, für den nur Ihre Immobilie haftet. Die finanzierende Bank erhält zur Sicherung von Ihnen eine Grundschuld auf Ihre Immobilie. Diese Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen.
