Das Grundbuch
Das Grundbuch ist für die meisten Menschen ein Buch mit sieben Siegeln. Das Grundbuch spielt aber eine wichtige Rolle beim Immobilienkauf und -verkauf sowie bei der Finanzierung und Beleihung. Auch wenn eine Immobilie verrentet werden soll, ist ein Grundverständnis wichtig. Hier erklären wir, worum es sich dabei handelt, erläutern die wichtigsten Begriffe.
In Kürze: Das Grundbuch ist ein Bestandsverzeichnis. Das Grundbuch gibt Auskunft über die Lage, Größe, Belastungen und Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und Immobilien. Auf die Angaben im Grundbuch kann man vertrauen, sie gelten, sie genießen „öffentlichen Glauben“.
Was ist das Grundbuch?
In Deutschland gibt es nicht „das Grundbuch“, sondern die Grundbücher. Die Grundbücher werden von Grundbuchämtern geführt, die für einen bestimmten Grundbuchbezirk zuständig sind. Die Grundbuchbezirke decken sich mit den Gemeindebezirken.
Für jede Wohnung und jedes Haus existiert ein Grundbuchblatt (Grundbuchauszug), das alle relevanten Angaben enthält.
Jedes Grundbuchblatt besteht aus
- Der Aufschrift
einem Deckblatt mit Angabe des zuständigen Amtsgerichts, des Grundbuchbezirks und der Nummer des Grundbuchblattes
- Dem Bestandsverzeichnis
in dem Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung im Kataster (nach Gemarkung, Flur und Flurstück) vermerkt sind
Dem Bestandsverzeichnis folgen drei Abteilungen:
- Abteilung I
Die Erste Abteilung enthält die Namen der Eigentümer, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile des Gemeinschafts- oder Gesellschaftsverhältnisses und die Grundlagen der Eintragung.
- Abteilung II
Die Zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen: Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen (für die Zeit zwischen Abschluss eines Grundstückskaufvertrages und dessen endgültigem Vollzug) und Verfügungsbeschränkungen (Testamentsvollstreckervermerke, Vorkaufsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch, usw.).
- Abteilung III
Die Dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte: Grundschulden, Sicherungsgrundschulden und Hypotheken.
Die rechtliche Grundlage für das Führen der Grundbücher in Deutschland ist die Grundbuchordnung (GBO) in der jeweils gültigen Fassung.
Wie sieht ein Auszug aus dem Grundbuch aus?
Grundbuchauszüge sind in Deutschland immer nach demselben Schema aufgebaut: Sie bilden die Einträge im Grundbuch ab, nämlich den Inhalt des Bestandsverzeichnisses und der drei genannten Abteilungen.
Ein Grundbuchauszug wird benötigt, wenn eine Immobilie verkauft werden soll. Nur so ist zweifelsfrei ersichtlich, wer die Eigentümer des Hauses oder der Wohnung sind. Interessenten werden den Auszug auch sehen wollen, um die genauen Eigentumsverhältnisse und übrigen Eintragungen zu erfahren.
Weiterhin ist bei einer sogenannten Beleihungsprüfung durch eine Bank bei einer Immobilienfinanzierung der Grundbuchauszug von Nöten. Meistens sichert die Bank den Kredit über das Eintragen der Grundschuld ins Grundbuch ab.
Grundsätze der Grundbuchordnung
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben, d.h. der öffentliche Glaube erstreckt sich auf alle eingetragenen und gelöschten Rechte und auf die Bestandsangaben, von denen das eingetragene Recht abhängt. Der öffentliche Glaube umfasst: die Rechtsvermutung: es wird bis zum Beweis des Gegenteils angenommen, dass der Nachweis des Grundbuchs richtig ist. Weiterhin muss ein Grundbuch nach den Grundbuchprinzipien - z. B. dem Grundbuchsystem, dem Eintragungsprinzip, dem Konsensprinzip - geführt werden, was den öffentlichen Glauben an das Grundbuch stärkt.
Welche Rolle spielt das Grundbuch beim Immobilienkauf?
Nach der Unterschrift des Kaufvertrags veranlasst ein Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Hierdurch wir der Käufer als zukünftiger Eigentümer vorgemerkt, damit die Immobilie nicht mehr an andere verkauft werden kann. Erst nach der Bezahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wird der Eigentümer als solcher ins Grundbuch eingetragen. Mit dieser Eintragung geht die Immobilie endgültig in das Eigentum des Käufers über.
- Schritt 1: Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung
- Schritt 2: Nach Begleichung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung. Diese wird für die Eigentumsumschreibung benötigt.
- Schritt 3: Nach vollständiger Transferierung des Kaufpreises erfolgt die Umschreibung des Eigentums.
Warum ist das Grundbuch bei der Kreditvergabe wichtig?
Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, benötigt meistens einen Immobilienkredit. Der Kreditgeber verlangt dafür in der Regel die Eintragung einer Grundschuld zu seinen Gunsten in das Grundbuch. Das bedeutet: Falls ein Kreditnehmer die Raten nicht mehr zahlen kann, kann die Bank den Verkauf oder die Versteigerung der Immobilie veranlassen, um ihr Geld zurückzuerhalten. Auf diese Weise sichert sich die Bank vor Zahlungsausfällen ab.
Die Grundschuld wird mithilfe eines Notars in das Grundbuch eingetragen. Dieser setzt dafür eine Grundbestellungsurkunde auf und beantragt die Eintragung der Grundschuld. Den eigentlichen Eintrag übernimmt dann das Grundbuchamt.
Wer kann in das Grundbuch einsehen?
Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register. Folglich können Personen nur Einsicht nehmen oder einen Grundbuchauszug erhalten, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein berechtigtes Interesse haben zum Beispiel Eigentümer. Kein berechtigtes Interesse haben Kauf- und Mietinteressenten, die durch die Einsicht vertrauliche Informationen, wie zum Beispiel über das Vermögen, Kredite und Schulden, erhalten würden.
Der häufigste Anlass, um in das Grundbuch Einsicht zu nehmen liegt vor, wenn sich die Besitzverhältnisse an einer Immobilie ändern oder sie beliehen werden soll.
Für eine einmalige oder gelegentliche Einsicht in das Grundbuch muss die Anfrage über das Grundbuchamt erfolgen. Bei Grundstücksübertragungen erfolgt die Grundbucheinsicht in der Regel durch Notare, da in den meisten Fällen ein Beurkundungserfordernis besteht.
Änderungen im Grundbuch
Geschieht bei einem Grundbucheintrag ein Irrtum, so besteht dafür kein Rechtsbehelf. Berichtigungen können nur mit dem Willen des Eingetragenen oder aufgrund einer Klage gegen ihn erreicht werden.
Welche Rolle spielt das Grundbuch beim Abschluss einer Immobilienrente?
Bei einer Leibrente und einem Teilverkauf wechselt die Immobilie zumindest teilweise den Eigentümer. Dieser Eigentumswechsel muss im Grundbuch eingetragen werden, ebenso wie die Wohnrechte der ehemaligen Alleineigentümer.
Bei einer Umkehrhypothek und einem Seniorenkredit erfolgen kein Verkauf und Eigentümerwechsel, allerdings verlangt die finanzierende Bank die Eintragung einer Grundschuld.
Leibrente: Was passiert im Grundbuch?
Die Leibrente ist eine Art der Immobilienverrentung. Haben Sie sich für das Leibrentenmodell entschieden (auch Wohnrente oder Hausrente genannt), verkaufen Sie Ihre selbst genutzte Wohnung oder Ihr Haus. Im Gegenzug können Sie lebenslang mietfrei in Ihrer Immobilie wohnen bleiben und erhalten eine einmalige Auszahlung oder monatliche Zahlungen.
In der Abteilung I wird der neue Eigentümer eingetragen. Sie werden als Eigentümer gelöscht.
Das Ihnen zugesagte Wohn- oder Nießbrauchrecht wird zu Ihren Gunsten in Abteilung II eingetragen.
In den meisten Fällen finanzieren die Anbieter die von Ihnen gekaufte Immobilie. Die Bank möchte hierfür eine Sicherheit – eine Grundschuld. Diese Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen.
Wichtig ist die Reihenfolge (auch zeitliche Reihenfolge) der Eintragungen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Wohn-/ Nießbrauchrecht immer im 1. Rang eingetragen ist. Das bedeutet, die Finanzierungsgrundschuld des neuen Eigentümers darf nicht Vorrang vor Ihrem Recht haben. Denn steht Ihr Wohnrecht / Nießbrauchrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt Ihr Recht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Steht es aber darunter, erlischt Ihr Recht.
Bei der Rangfolge zwischen den Abteilungen II und III kommt es auf das Datum der Eintragung an. Das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde, steht im Rang höher.
Teilverkauf: Was passiert im Grundbuch?
Haben Sie sich für den Teilverkauf entschieden, verkaufen Sie nur einen Teil Ihrer Immobilie, der Rest gehört weiterhin Ihnen. Sie behalten das lebenslange Wohn- oder Nießbrauchrecht und zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil.
Beim Teilverkauf wird in der Abteilung I der neue Miteigentümer mit seinem Eigentumsanteil hinzugefügt. Ihr Eigentumsanteil wird entsprechend im Grundbuch reduziert.
Das Ihnen zugesagte Wohn- oder Nießbrauchrecht wird zu Ihren Gunsten in Abteilung II eingetragen.
In den meisten Fällen finanzieren die Anbieter den von Ihnen gekauften Anteil. Die Bank möchte hierfür eine Sicherheit – eine Grundschuld. Diese Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen. Liegt die Finanzierung des Anbieters auf der Gesamtimmobilie (nicht nur auf dessen Teil), haftet auch Ihr nichtverkaufter Teil für den Kredit.
Wichtig ist die Reihenfolge (auch zeitliche Reihenfolge) der Eintragungen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Wohn-/Nießbrauchrecht immer im 1. Rang eingetragen ist. Das bedeutet, die Finanzierungsgrundschuld des Teilverkauf-Anbieters darf nicht Vorrang vor Ihrem Recht haben. Denn steht Ihr Wohnrecht / Nießbrauchrecht im Rang über der Grundschuld, bleibt Ihr Recht auch bei einer Zwangsversteigerung bestehen. Steht es aber darunter, erlischt Ihr Recht.
Bei der Rangfolge zwischen den Abteilungen II und III kommt es auf das Datum der Eintragung an. Das Recht, das zu einem früheren Datum eingetragen wurde, steht im Rang höher.
Umkehrhypothek: Was passiert im Grundbuch?
Entscheiden Sie sich für die Umkehrhypothek, nehmen Sie einen Immobilienverzehrkredit auf, für den nur Ihre Immobilie haftet. Sie erhalten eine Einmalzahlung und/oder monatliche Rente. Während der Laufzeit müssen Sie weder Zinsen noch Tilgungen zahlen, die sind erst bei Tod oder Auszug fällig.
Bei der Umkehrhypothek ändert sich bei Ihnen im Grundbuch kaum etwas.
Sie bleiben alleiniger Eigentümer, also bleibt Abteilung I unverändert.
Als alleiniger Eigentümer brauchen Sie auch kein Wohn- oder /Nießbrauchrecht – Ihre Immobilie gehört schließlich Ihnen. Abteilung II bleibt deshalb unverändert.
Bei der Umkehrhypothek nehmen Sie einen Kredit auf, für den nur Ihre Immobilie haftet. Die finanzierende Bank erhält zur Sicherung von Ihnen eine Grundschuld auf Ihre Immobilie. Diese Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen.
Seniorenkredit: Was passiert im Grundbuch?
Entscheiden Sie sich für den Seniorenkredit, nehmen Sie einen Kredit auf. Sie erhalten eine Einmalzahlung bis zu 40 % des Wertes Ihrer Immobilie. Während der Laufzeit müssen Sie monatlich Zinsen zahlen. Die Tilgungen wird bis zur Kreditfälligkeit ausgesetzt.
Bei dem Seniorenkredit ändert sich bei Ihnen im Grundbuch kaum etwas.
Sie bleiben alleiniger Eigentümer, also bleibt Abteilung I unverändert.
Als alleiniger Eigentümer brauchen Sie auch kein Wohn- oder /Nießbrauchrecht – Ihre Immobilie gehört schließlich Ihnen. Abteilung II bleibt deshalb unverändert.
Bei dem Seniorenkredit nehmen Sie einen Kredit auf. Die finanzierende Bank erhält zur Sicherung von Ihnen eine Grundschuld auf Ihre Immobilie in Höhe des Kreditbetrages. Diese Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen.
