Das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg hat mit einem Urteil vom 20.08.2026 (Az. 5 UKI 2/25) die rechtliche Einordnung des Immobilien-Teilverkaufs in wesentlichen Punkten geklärt. Danach stellen Teilverkaufsverträge eine eigenständige Vertragsform dar und unterliegen nicht dem Verbraucherdarlehensrecht. Die WIR WohnImmobilienRente GmbH ordnet das Urteil ein.
Darum geht es: Beim Teilverkauf wird das selbstgenutzte Haus oder die Wohnung nur teilweise verkauft – in der Regel zu maximal 50 Prozent. Der verbleibende Anteil bleibt beim ursprünglichen Eigentümer. Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlt dieser anschließend ein monatliches Nutzungsentgelt. Zugleich wird ein Wohn- beziehungsweise Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Die Auszahlung des Kaufpreises erfolgt als Einmalzahlung.
Rechtliche Klarheit durch OLG-Urteil
Über die juristische Einordnung des Teilverkaufs wurde lange diskutiert. Unter anderem stellte sich die Frage, ob es sich bei dem Modell möglicherweise um ein verborgenes Darlehen handelt und damit das Verbraucherdarlehensrecht anzuwenden sei. Das Hanseatische Oberlandesgericht hat Teilverkaufsverträge nun als eigenständige Vertragskategorie anerkannt, die nicht dem Verbraucherdarlehensrecht unterliegt. Auch das Nutzungsentgelt für den verkauften Immobilienanteil sah es als grundsätzlich zulässig an (Az. 5 UKI 2/25).
„Das Urteil schafft Klarheit und ist damit für Immobilieneigentümer und für die Anbieter des Teilverkaufs gleichermaßen hilfreich“, sagt Dr. Georg F. Doll, geschäftsführender Gesellschafter der WIR WohnImmobilienRente GmbH. „Die rechtliche Einordnung beantwortet aber noch nicht die Frage, ob ein Teilverkauf im konkreten Fall auch wirtschaftlich sinnvoll ist. Denn dafür müssen sämtliche Kosten und Vertragsbedingungen über die gesamte Laufzeit betrachtet werden.“
Die tatsächlichen Kosten entscheiden
Bei der wirtschaftlichen Beurteilung des Teilverkaufs sind mehrere Komponenten zu berücksichtigen. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat hierzu eine eigene Checkliste veröffentlicht. Neben der Höhe der Auszahlung spielen das monatliche Nutzungsentgelt, mögliche Verwaltungs- und Serviceentgelte, die Beteiligung an Instandhaltungskosten sowie Kosten für den späteren Gesamtverkauf eine Rolle. Darüber hinaus können Verträge Regelungen enthalten, die dem Teilkäufer beim späteren Verkauf einen bestimmten Mindesterlös sichern.
Hinzu kommt: Teilverkaufsangebote sind nicht standardisiert und können sich in ihrer Ausgestaltung erheblich unterscheiden. Deshalb sollten Eigentümer nicht allein auf die Höhe der Auszahlung schauen, sondern langfristige Kosten und Risiken genau prüfen und verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Auch die Verbraucherzentralen weisen auf die großen Unterschiede zwischen einzelnen Vertragsangeboten hin.
„Der Teilverkauf ist nur eine von mehreren Möglichkeiten, Immobilienvermögen im Alter nutzbar zu machen. Daneben gibt es zum Beispiel den Seniorenkredit, die Umkehrhypothek oder die Leibrente“, sagt Georg F. Doll. „Nach unserer Beratungserfahrung erweist sich der Teilverkauf nur in wenigen Fällen als die beste Lösung. Deshalb sollte man die verschiedenen Modelle und ihre langfristigen Folgen gut abwägen.“
Die WIR WohnImmobilienRente GmbH berät Eigentümer ab 65 Jahren zu verschiedenen Formen der Immobilienrente.