Verkehrswert – Bedeutung, Berechnung und Einfluss auf Immobilienrenten
Der Verkehrswert ist eine zentrale Größe bei der Bewertung von Immobilien und gibt den Marktwert einer Immobilie unter realistischen Bedingungen an. Wer den tatsächlichen Wert einer Immobilie kennt, kann bessere Entscheidungen bei Kauf, Verkauf oder Finanzierung treffen. Der Verkehrswert dient als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen, Finanzierungen und insbesondere für die Ermittlung von Immobilienrenten wie der Leibrente (auch: Hausrente / Wohnrente), Umkehrhypothek / Immobilienverzehrkredit, Seniorenkredit oder dem Teilverkauf.
Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert beschreibt den Wert, den eine Immobilie auf dem freien Markt unter normalen Bedingungen erzielen würde. Wer den Marktwert einer Immobilie bestimmen möchte, muss verschiedene Faktoren berücksichtigen, darunter die Lage, den Zustand und aktuelle Marktentwicklungen.
Er wird durch § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) definiert:
„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Das bedeutet, dass der Verkehrswert unabhängig von individuellen Wünschen des Verkäufers oder Käufers objektiv ermittelt wird.
Warum ist der Verkehrswert wichtig?
Der Verkehrswert spielt eine entscheidende Rolle in verschiedenen Bereichen des Immobilienmarktes. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, nutzt ihn zur Festlegung eines realistischen Verkaufspreises. Banken verwenden ihn bei der Ermittlung von Darlehen oder Hypotheken, während er für steuerliche Bewertungen bei Erbschafts- und Schenkungssteuern entscheidend ist. Auch bei Zwangsversteigerungen bestimmt der Verkehrswert den Ausgangspunkt für Gebotsverfahren.
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Es gibt drei etablierte Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Wer eine objektive Bewertung benötigt, kann sich auf diese Methoden verlassen:
1. Vergleichswertverfahren
Hierbei wird der Verkehrswert anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien in der Region berechnet. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Zu den wichtigsten Faktoren des Vergleichswertverfahrens gehören die Lage und Infrastruktur, die Größe, das Baujahr sowie der Zustand der Immobilie. Auch aktuelle Marktpreise vergleichbarer Objekte spielen eine große Rolle. Wer den Wert einer Immobilie über dieses Verfahren bestimmen möchte, benötigt Zugang zu zuverlässigen Immobiliendaten.
2. Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn eine Immobilie zur Vermietung genutzt wird. Der Verkehrswert basiert auf den Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden können.
Die Formel:
Ertragswert = (jährlicher Reinertrag / Liegenschaftszinssatz) + Bodenwert
Dieses Verfahren ist besonders relevant für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und vermietete Wohnungen. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage nutzt, sollte sich an diesem Verfahren orientieren.
3. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren berechnet den Verkehrswert anhand der Baukosten für eine vergleichbare Immobilie. Es wird häufig bei Einfamilienhäusern angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen.
Die Formel:
Sachwert = (Neubaukosten – Altersabschlag) + Bodenwert
Dieses Verfahren wird insbesondere für individuell gebaute Häuser, denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien in ländlichen Regionen genutzt. Wer den Wert einer Immobilie über das Sachwertverfahren bestimmen möchte, benötigt eine detaillierte Baukostenanalyse.
Verkehrswert und Immobilienrenten
In der Immobilienverrentung ist der Verkehrswert ein entscheidender Faktor, da er die Ermittlung der Rentenzahlung oder des Einmalbetrags beeinflusst.
Wie wirkt sich der Verkehrswert auf Verrentungsmodelle aus?
Leibrente (Wohnrente/Hausrente): Der Verkehrswert bestimmt wesentlich die Höhe der Einmalzahlung oder der monatlichen Rentenzahlung. Die zu erhaltenen Zahlungen sind neben dem Wert der Immobilie auch vom Alter der Wohnberechtigten abhängig.
Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit): Banken nutzen den Verkehrswert, um den maximal möglichen Kreditbetrag zu berechnen. Der maximale Kreditbetrag ist neben dem Verkehrswert vom Alter der Kreditnehmer abhängig.
Seniorenkredit: Banken nutzen den Verkehrswert, um den maximal möglichen Kreditbetrag zu berechnen. Der maximale Kreditbetrag beträgt meist 40% des Verkehrswertes der Immobilie.
Teilverkauf: Der Preis für den verkauften Immobilienanteil richtet sich nach dem aktuellen Marktwert.
Verkehrswert vs. Angebotspreis – Wo liegt der Unterschied?
Der Verkehrswert ist nicht immer gleich dem Verkaufspreis einer Immobilie. Während der Verkehrswert objektiv ermittelt wird, wird der Verkaufspreis zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt und kann durch persönliche Erwartungen oder Verhandlungsspielraum beeinflusst sein. Wer den richtigen Verkaufspreis ansetzen möchte, sollte die Lage, den Zustand der Immobilie und die aktuelle Marktentwicklung berücksichtigen.
Der Verkehrswert basiert auf anerkannten Bewertungsverfahren und bildet die Grundlage für Finanzierungen, steuerliche Bewertungen und gerichtliche Verfahren. Der Verkaufspreis hingegen ist der individuell festgelegte Betrag, der je nach Angebot und Nachfrage schwanken kann. Der letztlich erzielte Verkaufspreis ergibt sich immer nach Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer.
Fazit: Der Verkehrswert als objektive Grundlage für Immobiliengeschäfte
Der Verkehrswert ist eine der wichtigsten Kennzahlen im Immobiliensektor. Ob beim Kauf, Verkauf, der Finanzierung oder der Verrentung einer Immobilie – er dient als Basis für Preisverhandlungen und Finanzierungsentscheidungen.
Wer eine Immobilie bewerten lassen möchte, sollte sich auf anerkannte Berechnungsverfahren wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren verlassen. Professionelle Gutachter gewährleisten eine realistische Bewertung, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine verlässliche Grundlage darstellt. Besonders die Lage spielt eine entscheidende Rolle für den Marktwert einer Immobilie und sollte bei jeder Bewertung sorgfältig berücksichtigt werden.