Marktwert – Bedeutung, Berechnung und Einfluss auf Immobilienrenten in Deutschland
Der Marktwert einer Immobilie ist einer der zentralen Faktoren bei der Immobilienbewertung und spielt eine entscheidende Rolle in der Immobilienverrentung. Er gibt an, welchen Preis eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen erzielen würde. Diese Kennzahl dient als Grundlage für Verkaufsentscheidungen, Beleihungen und insbesondere für die Berechnung von Immobilienrenten.
Was ist der Marktwert einer Immobilie?
Auch als Verkehrswert bezeichnet, beschreibt er den aktuellen Wert einer Immobilie auf dem Immobilienmarkt. Er gibt an, welchen Preis eine Immobilie voraussichtlich erzielen kann, wenn sie unter üblichen Bedingungen veräußert wird. Die Bewertung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die Lage, der Zustand, die Ausstattung und die aktuelle Marktsituation.
Laut § 194 des Baugesetzbuches (BauGB) wird der Verkehrswert definiert als:
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Warum ist die Wertermittlung wichtig?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist für zahlreiche Entscheidungen von Bedeutung, darunter:
- Immobilienverrentung – Er bildet die Basis für die Berechnung einer Leibrente, eines Teilverkaufs und ist die Basis für die mögliche Kredithöhe bei der Umkehrhypothek oder dem Seniorenkredit.
- Immobilienverkauf – Beim Verkauf hilft er, einen realistischen Angebotspreis festzulegen.
- Finanzierung und Beleihung – Banken nutzen ihn, um die Höhe möglicher Kredite oder Hypotheken zu bestimmen.
- Erbschafts- und Steuerfragen – Er ist für die Ermittlung von Erbschafts- und Schenkungssteuern relevant.
Wie wird der Immobilienwert berechnet?
Es gibt verschiedene Verfahren zur Wertermittlung. In Deutschland sind drei Methoden anerkannt:
1. Vergleichswertverfahren
Hierbei wird der Wert anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien in derselben Region ermittelt. Faktoren wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage spielen dabei eine Rolle. Dieses Verfahren eignet sich für Wohnungen, Einfamilienhäuser und standardisierte Immobilien.
2. Ertragswertverfahren
Diese Methode wird vor allem bei vermieteten Immobilien oder Gewerbeobjekten angewendet. Dabei stehen die zukünftigen Erträge (Mieteinnahmen) im Mittelpunkt. Die Formel lautet:
Ertragswert = (jährlicher Reinertrag / Liegenschaftszinssatz) + Bodenwert.
Anwendung: Mietshäuser und Gewerbeimmobilien.
3. Sachwertverfahren
Häufig genutzt bei eigengenutzten Immobilien, wenn keine vergleichbaren Verkäufe vorliegen. Die Berechnung erfolgt anhand der Baukosten und des Bodenwerts:
Sachwert = (Neubaukosten – Altersabschlag) + Bodenwert.
Geeignet insbesondere für Einfamilienhäuser.
Faktoren, die den Immobilienwert beeinflussen
Mehrere Aspekte tragen zur Wertermittlung bei:
- Lage: Eine gute Infrastruktur, öffentliche Verkehrsanbindung und Nahversorgung erhöhen den Wert.
- Zustand der Immobilie: Renovierte Immobilien mit moderner Ausstattung erzielen höhere Preise.
- Grundstücksgröße: Je größer und attraktiver das Grundstück, desto wertvoller ist die Immobilie.
- Baujahr und Energieeffizienz: Niedriger Energieverbrauch und moderne Bauweise sind vorteilhaft.
- Angebot und Nachfrage: In gefragten Regionen steigen die Preise durch hohe Nachfrage.
Immobilienrenten und ihr Zusammenhang mit dem Verkehrswert
In der Immobilienverrentung bildet die Bewertung die Basis für die Berechnung der monatlichen Rentenzahlung oder einer Einmalzahlung. Es gibt verschiedene Modelle:
- Leibrente: Hierbei wird der Wert genutzt, um die Höhe der Einmalzahlung oder die Höhe einer lebenslangen Rente zu berechnen. Das Wohnrecht kann ihn jedoch reduzieren.
- Umkehrhypothek: Banken oder Versicherungen bestimmen anhand des Wertes den möglichen Kreditbetrag.
- Seniorenkredit: Banken oder Versicherungen bestimmen anhand des Verkehrswertes den maximal möglichen Kreditbetrag.
- Teilverkauf: Der Verkehrswert bestimmt, wie hoch der Gegenwert für den zu verkaufenden Immobilienteil ist.
Marktwert vs. Angebotspreis – Wo liegt der Unterschied?
Der ermittelte Verkehrswert entspricht nicht immer dem Angebotspreis einer Immobilie. Während die Bewertung auf objektiven Kriterien basiert, setzt der Verkäufer den Angebotspreis fest, der über oder unter dem tatsächlichen Wert liegen kann.
- Marktwert: objektiv ermittelter Wert auf Basis standardisierter Verfahren.
- Angebotspreis: vom Verkäufer festgelegt, kann durch Emotionen oder Verhandlungsspielraum vom Marktwert abweichen.
- Verkaufspreis: tatsächlich erzielter Preis nach Verhandlungen.
Fazit: Der Marktwert als Schlüssel zur fairen Immobilienbewertung
Eine präzise Wertermittlung ist essenziell für den Verkauf, die Beleihung und die Verrentung von Immobilien. Sie stellt sicher, dass Immobilienbesitzer faire Konditionen erhalten – sei es beim Verkauf, der Finanzierung oder bei einer Immobilienrente. Wer den Immobilienwert regelmäßig überprüfen lässt, hat eine verlässliche Grundlage für wichtige finanzielle Entscheidungen.