Reallast – Rechtliche Absicherung für wiederkehrende Leistungen bei Immobilien und Grundstücken
Die Reallast ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das den Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie verpflichtet, regelmäßig wiederkehrende Leistungen an eine bestimmte Person oder Institution zu erbringen. Besonders in der Immobilienverrentung spielt die Reallast eine wichtige Rolle, da sie häufig zur Absicherung einer lebenslangen Leibrente genutzt wird.
Was ist eine Reallast?
Die Reallast ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und den aktuellen sowie zukünftigen Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie verpflichtet, wiederkehrende oder einmalige Leistungen zu erbringen. Diese Leistungen können in Geldzahlungen (z. B. eine Leibrente) oder in Sachleistungen (z. B. die Übernahme bestimmter Pflegeleistungen) bestehen.
Geregelt ist die Reallast im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in § 1105 ff., wo sie als Belastung eines Grundstücks definiert wird, durch die eine Person regelmäßig Zahlungen oder andere Leistungen erhält.
Warum wird eine Reallast eingetragen?
Eine Reallast wird oft genutzt, um langfristige Zahlungsverpflichtungen abzusichern, insbesondere in folgenden Fällen:
- Sicherung einer Immobilienverrentung – Der Käufer verpflichtet sich zur Zahlung einer Leibrente oder eines monatlichen Betrags, der durch die Reallast im Grundbuch abgesichert wird.
- Unterhaltsregelungen innerhalb der Familie – Eltern übertragen eine Immobilie oder ein Grundstück an ihre Kinder, behalten sich jedoch eine lebenslange Versorgungszahlung vor.
- Vertragliche Pflichten im Erbrecht – Ein Erbe übernimmt ein Haus oder ein Grundstück, verpflichtet sich aber, einer Person eine monatliche Rente oder Unterstützung zu gewähren.
- Grundstücksnutzung für Dritte – Ein Landwirt überträgt ein Grundstück, behält aber das Recht, dort weiterhin bestimmte Dienstleistungen zu erhalten.
- Absicherung langfristiger Verpflichtungen – Ein Unternehmen kann ein Grundstück verkaufen und durch eine Reallast sicherstellen, dass es weiterhin für bestimmte Zwecke genutzt werden darf.
Reallast in der Immobilienverrentung
Bei der Leibrente oder der Teilverkaufs-Immobilienverrentung wird die Reallast häufig genutzt, um sicherzustellen, dass der Käufer seine Zahlungsverpflichtungen einhält. Dadurch wird der ehemalige Eigentümer (Verkäufer) rechtlich abgesichert, da die Reallast auch dann besteht, wenn die Immobilie oder das Grundstück weiterverkauft wird.
Ein Beispiel:
Ein 75-jähriger Mann verkauft sein Haus für 300.000 €, vereinbart aber eine lebenslange Leibrente von 1.200 € pro Monat. Damit der Käufer die Rente zuverlässig zahlt, wird eine Reallast ins Grundbuch eingetragen. Falls der Käufer die Immobilie oder das Grundstück verkauft, bleibt die Verpflichtung bestehen, und der neue Eigentümer muss weiterhin die Rentenzahlung leisten.
Bei den Verrentungslösungen:
kommt die Reallast nicht zum Einsatz. Der Kreditgeber wird hier durch eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert.
Unterschiede zwischen Reallast, Wohnrecht und Nießbrauch
Das Konzept der Reallast wird oft mit anderen dinglichen Rechten wie dem Wohnrecht oder dem Nießbrauch verwechselt. Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Reallast eine finanzielle oder sachliche Leistungspflicht begründet, während Wohnrecht und Nießbrauch die tatsächliche Nutzung einer Immobilie oder eines Grundstücks regeln.
Wichtige Unterschiede:
- Wohnrecht (§ 1093 BGB): Gibt der Person das Recht, in einer Immobilie zu wohnen, ohne Eigentümer zu sein.
- Nießbrauch (§ 1030 BGB): Der Nießbrauchberechtigte kann das Grundstück oder die Immobilie selbst nutzen oder vermieten, trägt jedoch die laufenden Kosten.
- Reallast (§ 1105 BGB): Verpflichtet den Eigentümer zur Zahlung oder Erbringung bestimmter Leistungen an eine Person oder Institution und bleibt auch bei einem Verkauf des Grundstücks bestehen.
Wie wird eine Reallast ins Grundbuch eingetragen?
Die Eintragung einer Reallast erfolgt in mehreren Schritten:
- Notarielle Beurkundung – Der Vertrag über die Reallast wird durch einen Notar erstellt und beglaubigt.
- Einreichung beim Grundbuchamt – Der Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein.
- Eintragung ins Grundbuch – Die Reallast wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.
- Rechtswirksamkeit – Erst mit der Grundbucheintragung wird die Reallast rechtskräftig und bleibt bestehen, selbst wenn die Immobilie oder das Grundstück verkauft wird.
Aufhebung oder Löschung einer Reallast
Eine Reallast kann nur mit Zustimmung aller Beteiligten oder durch eine vertraglich vereinbarte Befristung gelöscht werden. Dies erfolgt entweder durch eine notarielle Löschungserklärung oder durch die Erfüllung der Leistungspflichten (z. B. nach dem Ableben des Berechtigten).
Fazit: Die Reallast als Absicherung in der Immobilienverrentung
Die Reallast ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung langfristiger Zahlungsverpflichtungen, insbesondere in der Immobilienverrentung. Sie sorgt dafür, dass Käufer einer Immobilie oder eines Grundstücks weiterhin ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, auch wenn das Objekt verkauft wird. Wer eine Leibrente oder eine ähnliche Rentenzahlung plant, sollte die Möglichkeit einer Reallast in Betracht ziehen, um sich rechtlich abzusichern.