Grunderwerbsteuer – Bedeutung, Berechnung und Besonderheiten
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Deutschland fällig wird. Sie gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Erwerb und wird vom jeweiligen Bundesland festgelegt. Die Höhe der Steuern variiert je nach Bundesland und kann einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten eines Kaufs haben.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die erhoben wird, sobald eine Immobilie oder ein Grundstück den Eigentümer wechselt. Sie fällt unabhängig davon an, ob das Objekt privat oder gewerblich genutzt wird. Käufer sollten diese Steuer bei der Finanzierung berücksichtigen, da sie zusätzlich zum Kaufpreis entrichtet werden muss.
Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?
Grundsätzlich ist der Käufer verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. In einigen Fällen kann vertraglich vereinbart werden, dass der Verkäufer die Steuer übernimmt, dies ist jedoch unüblich. Die Zahlung erfolgt direkt nach dem Kauf an das zuständige Finanzamt. Erst nach Begleichung der Grunderwerbsteuer wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist nicht bundesweit einheitlich geregelt, sondern variiert je nach Bundesland. In Deutschland liegt sie derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Eine Übersicht der aktuellen Steuersätze (Stand 24.02.2025):
Bundesland / Steuersatz
Baden-Württemberg: 5,0 %
Bayern: 3,5 %
Berlin: 6,0 %
Brandenburg: 6,5 %
Bremen: 5,0 %
Hamburg: 5,5 %
Hessen: 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 %
Niedersachsen: 5,0 %
Nordrhein-Westfalen: 6,5 %
Rheinland-Pfalz: 5,0 %
Saarland: 6,5 %
Sachsen: 5,5 %
Sachsen-Anhalt: 5,0 %
Schleswig-Holstein: 6,5 %
Thüringen: 5,0 %
Da die Bundesländer selbst über die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheiden, kann es in Zukunft zu Änderungen kommen. WIR übernimmt keine Haftung für die Aktualität der Zahlen.
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist relativ einfach:
Kaufpreis × Steuersatz = Höhe der Grunderwerbsteuer
Beispielrechnung:
Kaufpreis des Grundstücks: 400.000 €
Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen (6,5 %):
400.000 € × 6,5 % = 26.000 €
Diese Steuer muss der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis entrichten, weshalb sie einen erheblichen Einfluss auf die Gesamtkosten einer Transaktion hat.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Es gibt einige Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden muss:
- Erbschaft oder Schenkung: Wird eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb der Familie vererbt oder verschenkt, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Allerdings können andere Steuern wie die Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen.
- Käufe unter 2.500 €: Wenn der Kaufpreis eines Grundstücks unter 2.500 € liegt, entfällt die Grunderwerbsteuer.
- Übertragung innerhalb der Familie: Beim Kauf oder der Schenkung zwischen Ehepartnern oder direkten Verwandten (Eltern-Kind) entfällt die Steuer.
- Kauf von Anteilen unter 95 %: Werden bei Unternehmen oder Gesellschaften weniger als 95 % der Anteile an einer Immobilie erworben, kann die Grunderwerbsteuer umgangen werden.
Grunderwerbsteuer und Wohnimmobilienrenten
Beim Thema Immobilienrenten gibt es interessante steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer:
Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit):
Da das Grundstück oder die Immobilie als Sicherheit dient, erfolgt in der Regel kein Eigentümerwechsel. Somit fällt keine Grunderwerbsteuer an. Auch beim Seniorenkredit erfolgt kein Eigentümerwechsel und es fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Verkauf gegen Wohnrecht und Einmalzahlung / Leibrente:
Wenn ein Grundstück oder eine Immobilie gegen eine Einmalzahlung oder lebenslange Leibrente verkauft wird und der Verkäufer ein Wohnrecht erhält, ist trotzdem Grunderwerbsteuer fällig. Diese wird jedoch vom Käufer getragen.
Teilverkauf:
Wenn eine Immobilie im Rahmen eines Teilverkaufs zu einem bestimmten Anteil verkauft ist auf den verkauften Anteil Grunderwerbsteuer fällig. Diese wird i.d.R. vom Käufer getragen.
Nießbrauch-Modelle:
Wird ein Grundstück mit einem eingetragenen Nießbrauchrecht verkauft, wird die Steuer auf den reduzierten Verkehrswert berechnet.
Fazit: Die Grunderwerbsteuer als wichtige Nebenkosten beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie
Die Grunderwerbsteuer ist eine unvermeidbare Steuer bei fast jedem Kauf eines Grundstücks in Deutschland. Je nach Bundesland kann sie einen erheblichen finanziellen Faktor darstellen. Wer also ein Grundstück oder eine Immobilie kauft oder sich mit Immobilienrenten beschäftigt, sollte die Höhe der Steuer frühzeitig in die Kalkulation einbeziehen. In einigen speziellen Fällen – insbesondere bei Erbschaften, Schenkungen oder bestimmten Verrentungsmodellen – kann sie jedoch entfallen oder reduziert werden. Zudem ist es wichtig, die Unbedenklichkeitsbescheinigung rechtzeitig zu beantragen, da diese für die Eintragung ins Grundbuch erforderlich ist.