Der Teilverkauf
Alternative: Die Umkehrhypothek
Allen Immobilienrenten ist gemeinsam, dass Sie in Ihrer Immobilie und in Ihrem vertrauten Umfeld wohnen bleiben können. Und zwar so lange wie Sie entscheiden. Gleichzeitig ermöglicht die Immobilienrente Ihnen, Ihren finanziellen Spielraum zu erweitern.
Wer sich für einen Teilverkauf entscheidet, verkauft in der Regel die Hälfte seiner Immobilie und erhält dafür eine Einmalzahlung sowie ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht. Für den verkauften Teil der Immobilie muss er fortan eine Miete an den Käufer zahlen.
Bei der Umkehrhypothek – auch „Immobilienverzehrkredit“ genannt - gewährt die Bank ein Darlehen (Einmalzahlung und/oder monatliche Rente), für das allein die Immobilie als Sicherheit dient. Abgelöst wird der Kredit erst nach dem Tod der Kreditnehmer oder beim Verkauf der Immobilie. Während der Laufzeit fallen keine Zahlungen für Zins und Tilgung an.
Wir stellen beide Alternativen gegenüber und helfen Ihnen, die für Sie am besten geeignete Lösung zu finden.
Nach einer ersten Beschäftigung mit dem Thema ist es unbedingt erforderlich, sich Rat von Fachleuten zu holen. Insbesondere die Beratung zum Thema Recht/Steuern ist empfehlenswert. Soll die eigene Situation durch eine Immobilienrente finanziell verbessert werden, sollte ein Finanzexperte für Immobilienrenten hinzugezogen werden. Hier dürfen Sie uns gern ansprechen.
Die Ausgangssituation - Familie Stückle
Das Thema Immobilienrente ist oft sehr abstrakt. Um einen anschaulichen Anwendungsfall zu haben, haben wir eine Musterfamilie – Familie Stückle. An ihrer Situation wird die Lösungssuche und praktische Umsetzung veranschaulicht.
Das Ehepaar Stückle besitzt am Stadtrand von Hamburg eine schöne Wohnung, die beiden Eheleuten zur Hälfte gehört. Die Wohnung wird mit einem Verkehrswert von aktuell 600.000 Euro bewertet. Die Immobilie ist seit Jahren lastenfrei.
Herr Stückle ist gerade 77 Jahre alt geworden. Seine Frau wird in wenigen Wochen ebenfalls 77 Jahre. Das Ehepaar hat eine gemeinsame, erwachsene Tochter. Das Ehepaar bezieht eine monatliche Rente in Höhe von zusammen 3.000 Euro netto. Das Geld wird für den Lebensstandard vollständig benötigt. Barvermögen in Form von Geld oder Sparkonten ist nicht vorhanden.
Das gemeinsame Ziel der Eheleute ist es, in den kommenden Jahren zwei große Kreuzfahrten zur Weltumrundung zu machen und sich das eine oder andere noch kaufen zu können. Familie Stückle hat gerechnet: Sie benötigen dafür ungefähr 200.000 Euro.
Ein bekanntes Ehepaar hat ihnen den Teilverkauf empfohlen. Das klingt sehr gut. Das Ehepaar informiert sich über den Teilverkauf und die Alternativen.
Ein Ziel - Zwei Lösungen
Ehepaar Stückle möchte einen Betrag in Höhe von 200.000 Euro einmalig aus Ihrer Immobilie entnehmen.
Der Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie heute nur einen Teil Ihrer Immobilie. Den Rest Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung behalten Sie. Der verkaufte Teil liegt bei maximal 50 % Ihres Objektes, damit Sie auch zukünftig Haupteigentümer bleiben. Beim Teilverkauf wandeln Sie heute also nur einen Teil Ihrer selbstgenutzten Immobilie in Barvermögen um. Mit Ihrem verbleibenden Anteil profitieren Sie weiterhin von einem zukünftigen Wertzuwachs. Sie allein bestimmen, wie viel Geld Sie heute aus Ihrer Immobilie herausziehen wollen. Auf dieser Grundlage wird berechnet, wieviel Prozent Sie im Gegenzug verkaufen müssen.
Die Auszahlung erfolgt als Einmalzahlung.
Solange Sie mögen, bleiben Sie in Ihrer Immobilie wohnen und haben das alleinige Nutzungsrecht und weiterhin die Kontrolle über Ihre Immobilie. Hierfür schulden Sie dem Käufer ein monatliches Nutzungsentgelt - eine quasi „Miete“. Das Nutzungsentgelt zahlen Sie ausschließlich für den verkauften Teil.
Der Teilverkauf ist eine interessante Lösung, wenn Sie eine Einmalzahlung z.B. für den Kauf eines Wohnmobiles, eine Weltreise oder den seniorengerechten Umbau Ihrer Immobilie suchen. Voraussetzung ist aber, dass Sie ein ausreichendes regelmäßiges Einkommen haben, denn Sie zahlen nach Abschluss ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Teil.
Sie können, solange Sie mögen, in Ihrer Immobilie wohnen bleiben. In den meisten Fällen wird Ihnen ein Nießbrauchrecht eingeräumt. Das Nießbrauchrecht besagt, dass Sie Ihre Immobilie bewohnen oder vermieten dürfen.
Der Teilverkauf endet, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung ganz aufgeben, z.B. weil Sie zu Ihren Kindern ziehen, in ein Seniorenheim wechseln oder versterben. Jetzt wird der Gesamtverkauf eingeleitet. Bei allen aktuellen Teilverkäufen haben Sie die Anbieter bei Vertragsbeginn bevollmächtigt, den Gesamtverkauf Ihres Hauses durchzuführen. Die Immobilie wird zuerst von einem Gutachter neu bewertet und dann am Markt verkauft. Sie erhalten vom erzielten Verkaufserlös Ihrer Immobilie Ihren prozentualen Anteil. Den restlichen Anteil erhält der Teilverkauf-Anbieter.
Zusammengefasst lässt sich der Teilverkauf und seine Phasen wie folgt beschreiben:
1. Vertragsabschluss - „Bewertung und Verkauf“
- Sie verkaufen einen Teil von maximal 50 Prozent Ihrer Immobilie an den Teilverkauf-Anbieter.
- Den Preis für Ihre Immobilie hat ein neutraler und zertifizierter Immobilien-Gutachter ermittelt.
- Die Kaufnebenkosten (Gutachter, Grunderwerbsteuer, Notar etc.) übernimmt der Teilverkauf-Anbieter.
- Sie erhalten eine Einmalzahlung. Ihre Einmalzahlung ist i.d.R. steuerfrei (steuerliche Behandlung wie bei einem Voll-Verkauf).
2. Während der Vertragsdauer - „Wohnen bleiben / Nutzungsentgelt zahlen“
- Nach Abschluss des Notarvertrages haben Sie einen neuen Miteigentümer – den Teilverkauf-Anbieter.
- Sie behalten das lebenslange Wohnrecht oder Nießbrauchrecht.
- Solange Sie sich vertragsmäßig verhalten, bleiben Sie in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus wohnen (oder vermieten dieses).
- Für die Nutzung des verkauften Teils zahlen Sie dem Käufer ein monatliches Entgelt.
- Für die regelmäßige Instandhaltung Ihrer Immobilie bleiben Sie ganz oder überwiegend verantwortlich.
3. Vertragsbeendigung - „Gesamtverkauf der Immobilie“
- Der Teilverkauf-Vertrag endet nach Ihrem Tod. Die Immobilie wird dann verkauft.
- Sie können den Vertrag auch auf eigenen Wunsch vorzeitig beenden und zusammen mit dem Teilverkauf-Anbieter den Verkauf einleiten.
- Der Vertrag endet auch bei Vertragsstörungen. Zahlen Sie Ihr Nutzungsentgelt nicht vollständig, hat der Anbieter das Recht, den Vertrag und Ihr Wohn-/ Nießbrauchrecht zu kündigen.
- Der Gesamtverkauf Ihrer Immobilie wird durch den Teilverkauf-Anbieter durchgeführt. Hierfür erhält er ein Entgelt.
- Für den Verkauf wird ein neues Wertgutachten durchgeführt.
Unser Beispiel: Familie Stückle
Ehepaar Stückle möchte 200.000 Euro aus ihrer Immobilie entnehmen. Der Verkehrswert ihrer Wohnung beträgt 600.000 Euro.
Herr Stückle rechnet: Wenn sie ein Drittel (33 %) der gemeinsamen Wohnung verkaufen würden, könnten sie 200.000 Euro entnehmen. Das würde passen und liegt unter dem maximalen Verkaufsbetrag von 50 % der Wohnung.
Frau Stückle ist noch kritisch: Können Sie sich den Teilverkauf denn überhaupt leisten? Sie hat gelesen, dass für die Nutzung des verkauften Teils ein monatlich zu zahlendes Nutzungsentgelt fällig wird.
Herr Stückle googelt und vergleicht die Teilverkauf-Anbieter. Er ist erstaunt über die große Anzahl an Wettbewerbern. Er findet Angebote mit Nutzungsentgelten bis zu über 7 % jährlich. Er entscheidet sich für einen Anbieter mit einem Nutzungsentgelt von 5,9 % p.a.
Er rechnet seiner Frau vor, wie hoch das monatliche Nutzungsentgelt für sie wäre:
Monatlich zu zahlendes Nutzungsentgelt:
983,33 Euro p.m. = 200.000 Euro x 5,9 % p.a. / 12 Monate
(das Nutzungsentgelt ist abhängig vom jeweiligen Anbieter)
Das monatliche Nutzungsentgelt in Höhe von 983,33 Euro und die laufende Unterhaltung ihrer Wohnung können sie aus ihrer Rente von monatlich 3.000 Euro netto gut bestreiten.
Bei der Suche im Internet ist Familie Stückle noch eine mögliche Alternative begegnet: Die Umkehrhypothek. Was steckt eigentlich dahinter? Und ist die Umkehrhypothek auch für sie geeignet?
Die Umkehrhypothek
Als Alternative hat Familie Stückle die Umkehrhypothek gefunden. Auch mit ihr kann sie eine Einmalzahlung und /oder monatliche Rente entnehmen. Familie Stückle interessiert sich im Moment nur für eine anfängliche Einmalzahlung in Höhe von 200.000 Euro. Eine zusätzliche, monatliche Rentenzahlung ist aktuell für sie nicht von Interesse.
Bei der Umkehrhypothek, rechtlich ‚Immobilienverzehrkredit‘, bleiben Sie in Ihrer Immobilie wohnen und nutzen diese als Kreditsicherheit. Die Immobilie bleibt weiterhin vollständig in Ihrem Eigentum. Die Auszahlung kann als Einmalzahlung und/oder monatlicher Rente erfolgen.
Die Höhe der Entnahme hängt von dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie und Ihrem Alter ab. Grundsätzlich gilt: Je älter Sie zu Vertragsbeginn sind, desto mehr Geld können Sie aus Ihrer Immobilie entnehmen.
Der Kredit wird erst bei Ihrem Tod oder bei Verkauf der Immobilie abgelöst. Bis dahin sind weder Zinsen noch Tilgungen zu zahlen. Die Rückzahlung des Darlehens kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Eine Möglichkeit ist, dass der Darlehensgeber die Immobilie nach dem Auszug oder dem Tod der Eigentümer verwertet, also verkauft, und so das Darlehen getilgt wird. Überschüsse werden an die Eigentümer oder deren Erben ausgezahlt. Die Bank erhält nur den bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Kreditbetrag. Oder aber die Nachlassberechtigten können die Immobilie entschulden, d.h. den Kredit zurückzahlen, und sie dann ihrerseits weiter nutzen.
Zusammengefasst lässt sich die Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit) und ihre Phasen wie folgt beschreiben:
1. Vertragsabschluss - „Bewertung und Kreditaufnahme"
- Sie nutzen Ihre Immobilie als Kreditsicherheit.
- Nur die Immobilie haftet für den Kredit. Sie haften nicht persönlich als Kreditnehmer.
- Es ist keine Einkommens-/ Bonitätsprüfung erforderlich.
- Ihre Auszahlung kann als Einmalzahlung und/oder monatlicher Rente erfolgen. Ihre Zahlungen sind steuerfrei.
- Die maximale Höhe Ihrer Auszahlung hängt von dem aktuellen Wert Ihrer Immobilie und Ihrem Alter ab. Der Kreditgeber lässt hierzu ein Wertgutachten für Ihre Immobilie erstellen. Die Kosten trägt die Bank.
- Zur Absicherung des Kredites lässt sich die Bank eine Grundschuld eintragen. Die Kosten für die Eintragung müssen Sie als Kreditnehmer zahlen.
2. Während der Vertragsdauer - „Wohnen bleiben / keine Zinszahlung“
- Sie haben einen Kreditvertrag abgeschlossen.
- Sie bleiben alleiniger Eigentümer Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und bleiben darin wohnen.
- Da Sie Eigentümer sind, brauchen Sie kein Wohn- oder Nießbrauchrecht. Die Immobilie gehört schließlich Ihnen allein.
- Sie zahlen keine Zinsen und keine Tilgung. Diese sind erst bei Vertragsende fällig.
- Für die regelmäßige Instandhaltung und Versicherung Ihrer Immobilie bleiben Sie verantwortlich.
3. Vertragsbeendigung - „Kredit-Fälligkeit“
- Der Kredit wird erst bei Ihrem Tod oder bei Verkauf der Immobilie abgelöst. Bis dahin sind weder Zinsen noch Tilgungen zu zahlen.
- Sie als Kreditnehmer können den Immobilienverzehrkredit jederzeit auf eigenen Wunsch – z.B. durch Verkauf Ihrer Immobilie – vorzeitig ablösen.
- Der Verkaufspreis Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung (nach Abzug des Kredites) steht Ihnen allein zu. Der gesamte Wertzuwachs gehört Ihnen.
- Der Immobilienverzehrkredit endet mit dem Tod des letzten Kreditnehmers. Die Erben lösen den Kredit z.B. durch Verkauf der Immobilie ab.
Unser Beispiel: Familie Stückle
Herr Stückle findet im Internet einen Anbieter für den Immobilienverzehrkredit in Hamburg. Die Nachfrage ergab, dass er ebenfalls die gewünschten 200.000 Euro als Einmalzahlung erhalten könnte.
Die aktuellen Konditionen wurden ihm mit 4,95 % p.a. genannt. Laufende Zins- und Tilgungszahlungen fallen nicht an. Die Zinsen werden dem Kreditbetrag zugeschlagen. Auch wenn die laufenden Zinsen nicht bezahlt werden müssen, will Frau Stückle zum Vergleich die monatlichen Zinskosten wissen. Herr Stückle rechnet vor:
Monatliche Zinskosten:
200.000 Euro x 4,95 % p.a. / 12 Monate = 825 Euro p.m.
(die Höhe der Zinsen unterliegt Marktschwankungen)
Die monatlichen Zinsen in Höhe von 825 Euro sehen attraktiv aus. Frau Stückle gefällt, dass die Zinsen erst bei Verkauf der Wohnung bezahlt werden müssen. Ihre Rente von monatlich 3.000 Euro netto wird somit nicht reduziert. Sie hat zukünftig monatlich mehr Geld als beim Teilverkauf zur Verfügung.
Finanzielle Freiheit schaffen
Das Ziel einer Immobilienrente ist, den finanziellen Spielraum durch Entnahmen aus der eigenen Immobilie zu erweitern. Betrachten wir die Zahlungen, die man erhält und leisten muss.
Die anfängliche Auszahlung
Beim Teilverkauf kann bis zu 50 % der Immobilie verkauft werden. Ihnen fließen also bis zu 50 % des Verkehrswertes als Einmalzahlung zu. Dieser Betrag ist unabhängig vom Alter der Inhaber. Sie entscheiden, wieviel Geld Sie aus Ihrer Immobilie entnehmen.
Der Mindestverkaufswert muss 100.000 Euro betragen.
Die Höhe der am Anfang möglichen Entnahme ist eine entscheidende Größe. Wichtig sind aber auch die Fragen:
- Bleibt mir die Liquidität erhalten?
- Wie lange steht mir die Liquidität zur Verfügung?
- Kann ich mir den Teilverkauf leisten?
Die monatliche Belastung
Beim Teilverkauf nutzen Sie Ihre Immobilie weiterhin allein. Der neue „Teil“-Eigentümer ist Ihr stiller Partner. Da er seinen Teil nicht nutzen soll, mieten Sie den verkauften Teil von ihm zurück. Sie gewinnen anfängliche Liquidität, zahlen aber dafür ein monatliches Nutzungsentgelt – eine quasi Miete oder Zins.
Die anfangs erhaltene Liquidität fließt Ihnen während der Vertragsdauer monatlich ab. Wichtig ist deshalb, dass Sie ein hohes monatliches Ruhestandseinkommen haben, um das Nutzungsentgelt dauerhaft bezahlen zu können. Ihre Rentenhöhe bestimmt somit die mögliche Höhe des Teilverkaufs.
Unser Beispiel: Familie Stückle
Herr Stückle hatte es seiner Frau bereits vorgerechnet. Bei einem Verkauf in Höhe von 200.000 Euro erhalten Sie sofort 200.000 Euro als gewünschte Auszahlung und mieten den verkauften Teil für 983,33 Euro im Monat zurück. Die Zahlungsverpflichtung passt zu ihrem Netto-Monatseinkommen von 3.000 Euro.
Monatlich zu zahlendes Nutzungsentgelt:
983,33 Euro p.m. = 200.000 Euro x 5,9 % p.a. / 12 Monate
(das Nutzungsentgelt ist abhängig vom jeweiligen Anbieter)
Herr Stückle hat eine Faustformel:
Die Netto-Ruhestandsbezüge sollten 1.000 Euro pro Person im Haushalt zur Bestreitung des Lebensunterhaltes betragen. Zusätzlich muss das monatliche Nettoeinkommen das Nutzungsentgelt abdecken:
2 Personen im Haushalt 2.000,00 Euro
Nutzungsentgelt 983,33 Euro
Mindest-Netto-Rente 2.983,33 Euro
Familie Stückle hat eine Netto-Rente in Höhe von monatlich 3.000 Euro. Das passt!
Wichtig: Wieviel Teilverkauf kann ich mir leisten?
Je weniger Rente Sie monatlich haben, umso weniger Nutzungsentgelt können Sie sich leisten, um so geringer muss die Anfangsauszahlung gewählt werden. Sie dürfen sich nicht dauerhaft finanziell überfordern. Können Sie später Ihr Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlen, verlieren Sie Ihr Wohnrecht/ Nießbrauchrecht.
Einen Teil der erhaltenen Anfangsauszahlung zur Bedienung des Nutzungsentgelts aufzuheben, ist keine Lösung. Niemand verkauft einen Teil seines Hauses, um anschließend damit nur das Nutzungsentgelt bezahlen zu können. Sie nehmen auch keinen Kredit auf, nur um die Zinsen zahlen zu können. Sie wollen das Geld schließlich zur freien Verfügung haben.
Alternative: Die Umkehrhypothek
Auch über eine Umkehrhypothek kann ein Einmalbetrag entnommen werden. Der Mindestentnahmebetrag liegt ebenfalls bei 100.000 Euro. Die Höhe der maximalen Einmalzahlung ist abhängig vom Alter der Begünstigten. Je älter die Begünstigten sind, um so höher ist der mögliche Entnahmebetrag. Der Grund liegt darin, dass Zinsen und Tilgung während der Laufzeit nicht gezahlt werden müssen und erst am Ende bei Verkauf der Immobilie fällig werden.
Die maximale Entnahme liegt beim Teilverkauf bei 50 % des Verkehrswertes der Immobilie. Bei der Umkehrhypothek liegt die maximale Einmalzahlung etwas tiefer. Abhängig vom Alter liegt die mögliche Entnahme bei 38 % (Mann 75 Jahre) bis 46 % (Mann 85 Jahre). Bei zwei Kreditnehmern liegt die maximale Entnahme ca. 4 % tiefer, da die Lebenserwartung des Längerlebenden der Berechnung zugrunde gelegt wird. Und Frauen haben eine höhere Lebenserwartung. (Stand 9/2023: Zins 4,95 % p.a.)
Bei der Umkehrhypothek (Immobilienverzehrkredit) müssen keine Zinsen und Tilgungen während der Laufzeit gezahlt werden. D.h. Sie haben keine monatliche Belastung durch die Umkehrhypothek. Die erhaltene Liquidität verbraucht sich nicht durch monatliche Auszahlungen.
Unser Beispiel – Familie Stückle
Frau Stückle schaut sich die Skizze Ihres Mannes an und fasst zusammen:
- Der Teilverkauf und die Umkehrhypothek sind beide geeignet, eine Einmalzahlung in Höhe von 200.000 Euro aus ihrer Immobilie zu entnehmen.
- Wenn man sich die monatliche Zahlung des Nutzungsentgelts leisten kann, sind beide Lösungen passend. Ansonsten wäre nur die Umkehrhypothek geeignet, da man hier kein monatliches Netto-Mindesteinkommen braucht.
- Aktuell ist die Umkehrhypothek mit Einmalzahlung günstiger als der Teilverkauf. Aber Konditionen sollten ohnehin immer aktuell verglichen werden.
- Frau Stückle findet beide Lösungen interessant.
Das Vertragsende
Der Teilverkauf endet planmäßig, wenn die Besitzer der Immobilie versterben. Die Besitzer können aber auch auf eigenen Wunsch den Verkauf einleiten. Der Gesamtverkauf wird dann durch den Anbieter des Teilverkaufs koordiniert.
Oft gibt es vertragliche Regelungen, dass der Anbieter die Immobilie zum Verkauf herrichten darf – zum Beispiel durch Renovierungsarbeiten. Fair ist, wenn die Kosten von allen Miteigentümern anteilig getragen werden und nicht den Alt-Eigentümern auferlegt werden.
Der Anbieter beauftragt ein aktuelles Gutachten zum Immobilienwert und versucht zu diesem Preis die Immobilie zu veräußern.
Das Durchführungsentgelt
Die Teilverkauf-Anbieter lassen sich ein Durchführungsentgelt zusichern. Das Durchführungsentgelt ist ein Betrag, den der Anbieter vom Verkaufserlös einbehalten darf. Es ist eine Service-Gebühr. Je nach Anbieter gibt es für das Durchführungsentgelt unterschiedliche Namen wie Abwicklungsvergütung oder Serviceentgelt.
Das Durchführungsentgelt beträgt aktuell bis zu 5 % des Immobilienwertes zum Verkaufszeitpunkt und mindert den Erlös der Alt-Eigentümer.
Die Wertgarantie
Die Anbieter des Teilverkaufs haben alle einen “Mindestverkaufswert“ oder eine sogenannte „Wertgarantie“ in ihren Verträgen. Der Mindestverkaufspreis beträgt aktuell bis zu 117 % des ursprünglich ermittelten Wertes.
Anders als der Name impliziert ist es keine Garantie für den Kunden. Im Gegenteil: Der Teilverkauf-Anbieter lässt sich für seinen gekauften Anteil einen Rückkaufswert zusichern. Sie als Verkäufer eines Anteils Ihrer Immobilie sichern dem Anbieter schon bei Abschluss einen höheren Rückzahlungsbetrag zu. Der Teilverkauf-Anbieter erhält für seinen Immobilienteil also immer seinen gezahlten Preis plus X von Ihnen, auch wenn Ihre Immobilie nicht im Wert gestiegen ist.
Liegt der zukünftige Verkaufspreis unter dem vereinbarten Mindestverkaufswert, zahlen Sie dem Anbieter die Wertgarantie. Das Risiko fallender Immobilienpreise liegt allein bei Ihnen als Kunden.
Wichtig: Anbieter nehmen bisher nicht an Wertverlusten der Immobilie teil, wirtschaftlich haben sie nicht wirklich „gekauft“, sondern Ihnen das Geld nur „geliehen“.
Unser Beispiel – Familie Stückle
Frau Stückle ist von der „Wertgarantie“ irritiert. Wenn sie weiterhin das volle Immobilien-Risiko behalten haben, hätten sie ja gar keinen Teil wirtschaftlich verkauft. Anfangs hätten sie 200.000 Euro erhalten, bei Rückzahlung schulden sie 234.000 Euro - mindestens. Selbst wenn der Immobilienwert sinkt, ist dieser Betrag fällig. Ihr Anbieter nimmt am Wertverlust nicht teil.
Wäre der Wert Ihrer Wohnung deutlich gestiegen, würde Ihr Anbieter sogar mehr als den Mindestbetrag bekommen. An Wertsteigerungen nimmt er nämlich teil. Und das Durchführungsentgelt kommt noch zusätzlich hinzu.
Herr Stückle vergleicht die Rückzahlung mit der Umkehrhypothek. Bei Krediten schuldet man der Bank nur den Kreditbetrag (100%) und die Zinsen. Es gibt keine Wertgarantie.
Herr Stückle überlegt jetzt, wie er die Gesamtkosten verschiedener Anbieter vergleichen kann.
Die Gesamtkosten
Egal welche Lösung Sie zur Verrentung Ihrer Immobilie wählen, wichtig ist immer, alle Kostenbestandteile zu kennen. Bei vielen Lösungen ist es aber schwer, die einzelnen Kostenbestandteile zu erkennen.
Die Näherungsformel: Gesamtkosten beim Teilverkauf
Es gibt vereinfachte Möglichkeiten, um die jährlichen Gesamt-Kosten abschätzen zu können.
Beim Teilverkauf sind die entscheidenden Kostenbestandteile
- Nutzungsentgelt
- Mindestrückzahlungsbetrag
- Durchführungsentgelt
Das Nutzungsentgelt und der Mindestrückzahlungsbetrag werden immer in Bezug auf den verkauften Teilbetrag angegeben.
Das Durchführungsentgelt und die Maklergebühr beziehen sich oft auf den ganzen Immobilienwert.
Um die Gesamtkosten unterschiedlicher Angebote vergleichen zu können, braucht man einen Vergleichszeitraum. Dieser Vergleichszeitraum sollte dem eigenen Planungshorizont entsprechen. Planen Sie beispielsweise ca. 10 Jahre in Ihrer Immobilie wohnen zu bleiben, dann wählen Sie 10 Jahre für einen Vergleich. Über diesen Planungszeitraum werden nun die Kosten ermittelt.
Sie wollen berechnen, wie teuer Ihr Teilverkauf wirklich ist. Es gibt eine Näherungsformel, die aus drei Teilen besteht:
1. Teil: Nutzungsentgelt
Das Nutzungsentgelt muss nicht umgerechnet werden. Es wird in Prozent pro Jahr angegeben und bezieht sich bereits auf den Teilverkaufsbetrag.
Beispiel: 5,9 % pro Jahr
2. Teil: Mindestrückzahlung
Der Mindestrückzahlungsbetrag fällt nur einmal am Laufzeitende an. Teilt man ihn durch die geplante Laufzeit, erhält man die jährlichen Kosten. Nur die Mindestrückzahlung über 100 % muss berücksichtigt werden, das sogenannte Aufgeld.
Beispiel: Mindestrückzahlungsbetrag 117 %
17 % / 10 Jahre = 1,7 % pro Jahr
3. Teil: Durchführungsentgelt
Das Durchführungsentgelt fällt nur einmal am Laufzeitende an. Teilt man es durch die geplante Laufzeit, erhält man die jährlichen Kosten.
Beispiel: Durchführungsentgelt 5,0 % (auf Teilverkauf)
5,0 % / 10 Jahre = 0,5 % pro Jahr
Aber Vorsicht: Die Rechnung gilt nur, wenn sich die 5,0 Prozent auch nur auf den verkauften Betrag von z.B. 200.000 Euro beziehen. Bezieht sich das Durchführungsentgelt auf den vollen Immobilienwert, ist es bezogen auf den Teilverkaufsbetrag höher.
Beispiel: Durchführungsentgelt 5,0 % (auf Immobilie)
5,0 % / 10 Jahre x 600.000 / 200.000 = 1,5 % pro Jahr
Auf den Teilverkaufsbetrag von 200.000 Euro bezogen beträgt das Durchführungsentgelt also 1,5 % pro Jahr. Grund: Die Basis für die Gebühr war der höhere Immobilienpreis.
Die drei Kostenkomponenten können dann addiert werden.
Unser Beispiel – Familie Stückle
Teilverkauf: Frau Stückle möchte jetzt die Gesamtkosten genau wissen. Ihr Anbieter hat folgende Konditionen:
- Nutzungsentgelt (jährlich) = 5,9 % p.a.
- Mindestrückzahlung = 117 %
Die Mindestrückzahlung bezieht sich auf den verkauften Anteil, also 200.000 Euro. - Durchführungsentgelt = 5,0 %
Das Durchführungsentgelt bezieht sich auf den vollen Immobilienwert, also 600.000 Euro.
Sie setzt alle Kosten in die Näherungsformel ein und ist entsetzt. Statt 5,9 % kostet der Teilverkauf 9,1 % jährlich, wenn sie mit 10 Jahren plant. Und günstiger kann es nicht werden.
Umkehrhypothek: Jetzt betrachtet das Ehepaar die Umkehrhypothek mit einem jährlichen Zinssatz von 4,95 % p.a. Bei der Umkehrhypothek fällt nur der Zins an.
Familie Stückle rechnet noch die von Ihnen zu tragenden Kosten für die Grundschuld in Höhe von ca. 3.000 Euro (1,5 % bezogen auf den Kreditbetrag von 200.000 Euro) hinzu:
Das Ergebnis sieht mit 5,1 % jährlich schon besser aus. Da Familie Stückle nicht weiß, ob noch Kosten für die Vermittlung und Beratung anfallen, geht sie vorsichtshalber von bis zu 6 % p.a. aus. Herr Stückle ergänzt, dass sie bei steigenden Immobiienpreisen noch einen Vorteil hätten: Sie bleiben alleiniger Eigentümer. Sie müssen deshalb keinen Wertgewinn an neuen Miteigentümer abgeben.
Hinweis:
Die Näherungsformel ist eine hilfreiche, aber etwas vereinfachte Methode. Mathematisch exakt ist, wenn man alle Kostenbestandteile über die Planungsjahre erfasst und mit der Effektivzinsformel vergleicht.
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